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专家:二手房资金全监管是大势所趋

时间:2016-06-28   来源:京华时报   
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  想买二手房,但中介卷款潜逃、房主将房屋多次抵押等交易陷阱屡禁不止,怎么破?上海市住房城乡建设管理委员会主任顾金山近日公开表示,上海将全面建立二手房交易资金第三方监管模式,购房首付款、银行贷款、尾款甚至是中介服务费用都将纳入平台监管。上海此时出台这样一个政策的背景是什么?这样的政策未来会不会在?#26412;?#20197;及全国范围内推广?全面推广又将面临哪些阻力和难题?记者就以上话题采访了相关专家。
□新闻背景
沪试点二手房资金“全监管”
  据悉,上海房产交易资金监管平台将率先在上海市?#23665;?#21306;进行试点,最迟明年年初将在全市范围内铺开。
在交易过程中,交易双方在签订完二手房交易合同后,可直接前往区房产交易中心资金监管窗口签订资金监管协议。买方需要把资金打入经过登?#28508;?#26696;在银行开设的资金监管专户。待交易双方办理过户手续登记核准后(即买方取得房产所有权,房产证),再通过监管专户,将监管的购房资金支付给卖方。整个付款流程严格按照网签合同为准,限制了房主随意跳价的行为。
  顾金山表示,希望通过?#23665;?#30340;试点以后,再准备选择三四个区县,今年下半年进一步扩大试点。既要保证资金安全,同时不能因为多了?#26041;冢?#35753;交易双方觉得不方便,有很多细节需要考虑得比较周到。
  “主要是通过这样的行为,进一步规范房地产中介市场的合理合规,进一步规范中介公司的交易行为,对资金的使用要更安全,杜绝中介公司用这一块存量资金做其他事情。”顾金山说,房屋交易中的资金,无论是直接交给卖方,还是存放在中介机构,都存在一定的风险,由此引发的纠纷也层出不穷。而政府来牵头,第三方来监管,就是非常有益的探索,具有一定的推广意义,“我们期待看到试点的成效”。
□名?#24335;?#37322;
什么是二手房交易资金监管?
  资金监管是一种二手房交易中的保障制度,没有强制性,二手房买卖双方可以按?#25307;?#27714;进行使用,最形象的例子就是买卖物品时的支付宝。
  如果二手房交易的房屋尚有未还清的贷款,而卖家想用买家的首付款还清贷款,解除房屋抵押,然后再过户房产给买家,买家担心卖家把这?#26159;?#29992;作他用,房产不能办理过户,双方就可以使用资金监管。资金监管是把购房人已经支付的房款,保管在由上下家同意的第三方资金账户里,专款专用。也就是说,上述案例中买家的首付款只能用于还清上家贷款,这样就能保障交易流程的顺利和安全。
在资金监管模式下,买卖双方在交易中心完成过户手续后,银行即可凭借交易中心出具的房产证和抵押证的收件收  据将购房者申请的贷款打入资金监管账户,由资金监管账户在交易中心核准登记后,打入卖方账户,缩短了贷款放款的流程。
□热点问答
1、京华时报:上海出台这一政策的原因和背景是什么?
二手房资金监管迫在眉睫
  胡景晖:二手房交易货值高、流程复杂,所以确保交易双方的资金安全是?#24179;?#20108;手房交易规范化的重中之重。由于过往大部分城市,包括交易活跃的北上广等一线城市,并未对二手房交易双方的资金进行全面的强制监管(个别城市仅个别区县有要求需要资金监管),再加上很多消费者因不了解而不愿接受资金监管,所以过往也发生了诸多资金安全风险。
  此次上海全面建立二手房交易资金第三方监管模式,目的就是要保障交易双方的资金安全,避免资金风险。交易资金监管在发达国家是非常成熟?#27169;?#38500;了上海,?#26412;?#31561;房产交易活跃的城市,其实过往已经在部分区县推行资金监管,只不过没有全面强制执行。目前,关于全面实行房产交易资金监管的事宜,各地都在积极研究制定相关的制度规定,对交易资金进行全面的强制监管是大势所趋。
  徐东华:在西方任何一个存量房交?#36164;?#22330;成熟的国家,资金监管是非常普遍?#27169;?#20854;作用就是?#34892;?#20445;护买卖双方的权益和资金安全。目前国内尚未全面推行房屋交易强制资金监管,这样就很难规避业主卷款、产权无法顺利转移、买房人违约等各种风险。链家非常欢迎政府推行资金监管,无论是对买卖双?#20132;?#26159;对整个行业都有非常大的?#20040;Γ?#32780;且链家愿意在技术等各方面为政府部?#30424;?#20379;支持。链家早在2003年就开始推行资金监管,并一直呼吁行业推行资金监管。
  严跃进:出台交易资金第三方监管,主要在于三方面的压力:第一是部分中介公司违规使用资金,利用客户交易资金进行场外配资或是开展其他资金池业务,助推了高房价;第二是若不强化资金监管,那么房主随意涨价、跳价、毁约等现象会增加;第三是对于部分中介机构?#27492;担?#33509;没有此类监管,中介机?#36129;?#36523;也有很强的违规操作动机。因此,杜绝交易资金的不当金融用途,防止市场价格被扰乱,建立资金监管平台迫在眉睫。
2、京华时报:政策出台后,对于买卖双方、中介以及市场将产生哪些影响?是否会杜绝目前市场交易中的各种乱象?
能力不足中介将被市场淘汰
  胡景晖:对买卖双方?#27492;担?#21487;以最大程度地保障所有交易资金的安全,避免资金被?#36739;屡?#29992;的风险(?#28909;?#19994;主卷款潜逃、客户毁约不支付房款等)。
  如果中介服务佣金也纳入强制资金监管的话,意味着中介公司只有在帮助客户完成全部交易,且客户满意的情况下,才能获得该得的佣金,如果有投诉、有纠纷,中介可能无法获得全部佣金,这将有利于中介公司提高服务品质;与此同时,也将使得重视服务品质的中介公司获得更多的客户选择,服务品?#24335;?#24046;的中介公司最终将被市场淘汰。
  徐东华:对于买方?#27492;?#24433;响不大,因为这个措施将?#34892;?#20445;障买方的利益;对于卖方?#27492;?#21487;能需要改变交易习惯,因为拿到钱需要等各个?#26041;?#30340;风控排除之后才可以;对中介?#27492;担?#20013;介公司促成交易的?#35759;?#23558;加大,?#28909;?#23545;于换房的用户可能会有周转金融的需求,需要中介公司有更为专业和多元化的服务。政策推出后将直接对专业性较差、服务能力不足的公司产生很大的影响,不排除?#34892;?#20844;司会出局。举措的出台会净化整个市场环?#22330;?/div>
  严跃进:对于买卖双方?#27492;担?#30456;当于增加了一个约束,利好市场交易的规范。中介机构可能一些潜在的“盈利”空间会被?#39038;酢J导?#19978;近几年房产经纪或中介行业?#20013;?#25552;的关键?#31034;?#26159;“诚信经营”。虽然各大中介机构都表态会诚信经营,但?#23548;是?#20917;可能和预期有差距。而在今年上半年对于中介机构的管理过程中,在维护市场交易秩序方面,中介机构的诚信、合规经营显得非常有必要。这也将成为二手房资金全面监管制度铺开后,后续重点监管的内容。随着房价上?#29301;?#25151;地产中介服务费水涨船高,动辄几万、十几万,所以,不光购房首付款、银行贷款、尾款,包括中介服务费用也应该纳入监管平台。
3、京华时报:在上海试点之后,有没有可能在?#26412;?#20197;及全国范围内推行?若要全面推行,难点是什么?
提高效率、多元监管是难点
  胡景晖:在确保安全的前提下,如何提高资金监管过程中的资金划转效率是未来的难点。?#28909;?#22312;二手房交易过程中,?#32435;?#22411;置业未来将是占比很高的需求,多个连环买卖过程中对资金的流转和划转效率要求?#32454;擼?#30446;前不少消费者不愿选择资金监管很重要的一个原因,就是资金监管在资金划转方面效?#24335;?#20302;。
  徐东华:参照西方成熟市场的情况,资金监管一定会在我国全面推行,只不过是时间早晚的问题。推行中?#35759;?#26368;大的还是买卖双方以及中介公司交易习惯的改变。
  另外,因为二手房交易非常复杂,关于资金监管应该是多种监管方式并存,一是建委监管,二是四方资金托管(买方、卖方、中介和商业银行),三是?#24066;?#20855;有支付牌照的公司进行资金监管。应该有多?#20013;?#24335;的资金监管相互补充,满足大众不同的需求。因此,如?#38382;?#29616;?#34892;?#30340;多元化监管也将是难点。
  严跃进:上海二手房市场相对成熟发达,相信二手房交易资金监管后续在?#26412;?#24066;场推广的可能性也是比较大的。在?#26412;?#35797;点后会陆续在全国其他城市进行推广,这是二手房交易的必然趋势和要求。另外对于此类市场?#27492;担?#33509;要杜绝各类违规做法,关键要增加罚金制度,这样此类监管资金的使用才会更加?#34892;А?/div>

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