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房地产融资持续收紧 成本继续上升

时间:2019-08-28   来源:广州日报   
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    8月26日,央行行长易纲主持召集24家主要金融机构召开LPR工作会议。易纲强调,各金融机构要抓紧推动LPR运用,尽快实现新发放贷款主要参考LPR定价,坚决打破贷款利率隐性下限,推动贷款实际利率进一步下降。而央行此举要降的是实体经济融资成本,房地产的融资则出现收紧、成本上升趋势。
 
    “不仅贷款利率改革,我们找了七家银行才有足够房贷额度,才能开盘!”有开发商认为,眼下无论开发贷还是个人房贷,额度紧张才是直接影响楼市因素。对于后市,记者采访多位?#30340;?#20154;士表示,目前个人住房贷款额度逐月紧张,但并不意味着房子好卖。事实上,今年以来房企开发类融资渠道不断收缩,有银行开发贷几乎是零投放。另据了解,9月下旬各大银行会出台执行细节。
 
    执行细节: 预计9月下旬银行出台执行细节
 
    根据央行25日发布的第16号公告,10月8日起新发放商业性个人住房贷款中,首套房贷利率不得低于相应期限LPR报价,二套房不得低于相应期限LPR报价加60个基点。记者从多家银行了解到,目前“个金部”都在抓紧完善?#20302;?#21644;合同,确保10月8日按新规发放贷款。有资深按?#26131;?#23478;预计,9月下旬各大银行出台执行细节。
 
    资深按?#26131;?#23478;郑大源表示,央行发布今年第16号公告之后,有人关心之前申请的住房按揭贷款是否受到影响,也有人则关心住房按揭贷款是现在申请好呢,还是等10月8日之后申请好。
 
    郑大源建议,预计9月下旬各个银行会出台执行的细节,有申请按揭贷款需求的客户,可以尽量先观望,到时候才决定在10月8日之前申请还是10月8日之后申请。
 
    他还透露,虽然买房的人少了,但是最近多数银行房贷放款仍有积压,从申请到放贷一般需要排队1个月左右的时间。有国有大行广州分行内部人士表示,个人住房贷款额度是逐月紧张,但这与新规并无关系。“目前月初还有一些额度,月底最后一个礼拜是根本没有额度的。”该人士透露道。
 
    交行金融研究?#34892;?#36164;深研究员夏丹指出,下半年银行受信贷额度限制,相对于上半年的房贷放款数?#32771;?#25928;率会呈现季节性下降,政策面的收紧则可能进一步强化信贷缩量现象。“近期多个二线城市房贷利率出现不同比例的上浮,部分银行甚至暂停受理房贷业务。7月份全国首套房和二套房贷款的平均利率?#30452;?#20026;5.44%和5.76%,房贷利?#25910;?#24335;进入反弹阶段,按揭贷款增速相应下降。”夏丹介绍说。
 
    按揭利率:专家预计未来上升概率大
 
    新规实施后,个人按揭利?#23454;降资?#28072;还是跌,还是维持平?#21462;S行?#19994;分析人士表示,按揭利率上升概率大。这也意味着,开发商通过销售回款的途径可能会受到影响。
 
    郑大源分析称,由于当前基准利率是4.9%上浮10%左右,而10月8日之后?#33041;?#26102;不清楚局势,包括到时LPR利率多少也并不清楚,在LPR基础上具体城市房贷加多少点同样不清楚。
 
    但易?#21451;?#31350;院?#24378;庵行?#30740;究总监严跃进则认为,从下半年的情况看,考虑到楼市政策依然从紧,实际上具体的房贷利率可能会上升。严跃进给记者算了一?#25910;耍?#22914;果按原来的贷款政策计算,最新一期的央行基准利率为4.9%,首套和二套房的利率大概?#30452;?#22312;4.41%和5.39%左右。但如果按照新数据参考计算,商业银行基础利率LPR为4.85%,首套和二套房的基点?#30452;?#20026;0和60个基点,这也意味着,首套和二套房的利率?#30452;?#20026;4.85%和5.45%。“据此对比,无论是首套还是二套,利率都有所上升。单?#30475;?#36825;个公式看,贷款成本是有所上升的。当然这个计算是比较理想化的,因为实?#23454;?#36151;款利率和具体银行的政策有关,而且后续LPR利率也会有下调可能,所以最终计算出来的房贷利率会有微小的上升。”严跃进认为。
 
    因此,记者了解发现,今年下半年,房企的第一大要务就是回笼资金,旭辉集团指出,下半年将加快回款。万科也表示,下半年将坚持积极销售,积极回款。但如果个人按揭贷款成本上升预期,将会影响开发商销售回款的速?#21462;?#23454;际上,下半年房企销售已经明显回落。
 
    以A股万科和保利为例,今年7月份万科合同销售额481.9亿元,为今年以来第二低,环比6月份的663.9亿元下降了27.41%。保利地产6月份销售636.66亿元,但7月份下降到270.37亿元,为最近12个月以来的最低水平。因此,有开发商人士透露,在当前价格变化面前,如果贷款成本上升,销售?#35759;?#32943;定会增加。
 
    银行融资: 有国有大行开发贷余额要?#39038;?/span>
 
    记者从多家银行了解到,年初总行就开始严控开发贷,近期开发贷批贷速度有所下降,甚至有国有大行广东地区的相关人士透露,开发贷几乎是零投放,现在要将余额压到5月末的水平。
 
    一家股份制银行分行人士表示,该分行资产结构中,房地产大约占据1/3。近期,在“房住不炒”监管要求下,该行近期调整资产结构,下半年资产投放额度仍在增长,但是个人住房贷款和开发性贷款?#23478;?#21387;降,新增额度转向普惠。另有国有大行相关人士则透露,监管也加大了检查力度,开始陆续入场检查银行房地产信贷业务,包括开发性贷款、个人按揭贷款,甚至是涉房的商票质押贷款?#21462;?/span>
 
    交行金融研究?#34892;?#36164;深研究员夏丹表示,接下来,商业银行将加强对房地产贷款投放和资金流向的把关,特别是拿地相关融资的跟踪排查。由于开发贷款长期受名单制及限额管控,增长波动幅度不会太剧烈,而个人按揭贷款受?#38477;?#24433;响可能相对较大。
 
    非银渠道: 二季度以来收缩信号不断
 
    根据房企公布的数据,开发商资金来源中,除了银行渠道外,信?#23567;?#20844;司债?#30830;?#38134;渠道也不断获?#20204;?#30544;。但今年二季度以来,非银渠道收缩明显,成本上升,加大了部分房企的资金压力。
 
    统计局数据显示,1~7月份,房地产开发企业到位资金9.98万亿元,同?#20173;?#38271;7.0%,增速比1~6月份回落0.2个百?#20540;恪?#33258;有资金增速降至2.8%。有分析指出,7月份的数据?#20174;?#20102;6月以来银保监会和发改委监管收紧的效果,体现在房地产信?#23567;?#20538;券等房企自筹渠道的资金来源减少。
 
    因此,?#34892;?#24314;投证券分析师江宇辉指出,二季度以来,从房地产信托收紧到境外发债监管更严,再到银行专项检查,房企融资渠道明显收缩。特别是房地产行业占比较大的信托渠道。江宇辉认为,今后银保监会会将对信托公司的警示提醒指导作为一项常态化工作,监管变化会在下半年数据上得到更?#29992;?#26174;的体现,预计未来增速会持续下滑。
 
    地产板块: 资金成本低或更具竞争力
 
    今年7月下旬以来,A股地产板块持续调整,并带动与之相关的家电、钢铁等板块也持续走低。不过,经过连续下跌的地产股还有表现机会吗?#32771;?#32773;梳理机构观点发现,在新的环境下,规模大的房企并非一定是优质公司,而低成本运营的个股更具竞争力。
 
    记者对比发现,由于前?#25913;?#38739;丽的销售逐步进入结算阶段,导致多数房企最新一期财务数据表现较好。如万科上半年实现营业收入增长31.47%,达到1393.32亿元。融创中国同期实现营业收入768.4亿元,同?#20173;?#38271;64.9%?#36824;?#23646;于上市公司股东利润102.9亿元,同比上涨61.7%。
 
    “随着融资越来越紧,资金渠道通畅的意义进一步?#26376;丁?#25105;们相信,信用和规模已经分野,大规模不意味着高信用。低资金成本的公司可能会安然度过资金链收紧的阶段,甚至有可能存在好的拿地机会。”?#34892;?#35777;券首席基地产业分析师陈聪认为。
 
    他分析认为,房地产企业的资产负债表普遍不会预留大量的闲置资金。所以,大多数杠杆经营的开发商可能会无法抵御销售的萎缩,?#21442;?#27861;抵御银根持续收紧,不排除部分?#34892;?#25151;企资产处置等原因出现运营困?#36873;?#36825;也意味着,在当前环境下,大房企并不意味着一定安全,而是那些融资成本具有相对优势的房企更具有竞争优势。“建议投资者高度关注资金成本,未来高资金成本的公司或将面临挑战。”陈聪表?#23613;?/span>
 

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